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按照认购协议交房逾期7个月开发商应否支付违约金

发布时间:2018年4月13日 广州房屋买卖合同纠纷专业律师  
  大多数购房人都有这样一个经历,在与开发商签订正式《商品房买卖(预售)合同》前,开发商往往都会先与买房人签订《商品房认购协议书》(以下简称《认购协议书》)。但目前,《认购协议书》对买卖双方权利义务的界定尚不明晰,在实际生活中由于签订该协议所引发的纠纷日渐增多。
事例
  据塘沽区的李先生介绍,2005年,他看上了位于塘沽区海河南岸某楼盘,当年3月4日与开发商签署了认购协议书,交纳了认购商品房的全款。协议约定,乙方(购房者)应于甲方(开发商)通知之日携带有关证件到销售现场签署《天津市商品房买卖合同》,并约定“除不可抗力因素外,甲方(开发商)必须按期于2006年3月31日将住宅交付乙方使用,否则每逾期一月,应向乙方(购房者)偿付已交款万分之一。”
  据李先生介绍,直至今年10月底,开发商才通知李先生携带相关证件签署《天津市商品房买卖合同》。同时开发商告知李先生,开发商不会按照原协议中的约定向李先生支付违约金。
调查附记
  记者首先咨询了塘沽区房管部门。据介绍,购房者在与开发商签署认购协议前,应首先审查开发商是否具备售房(预售)条件,以防认购无效。
  塘沽区房管局工作人员表示,如开发商在违规情况下售房,购房者可向房管部门投诉。根据最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
  记者就此咨询了某律师事务所王艳律师。据介绍,2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十二条规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此,在开发商取得预售许可证前与购房者签订房屋认购协议行为属违规,应认定为无效合同。
  而根据最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
  所以,如目前开发商已取得商品房预售许可证明,那么李先生与开发商签署的认购协议属于有效合同。李先生可以该协议对开发商提出起诉,要求对方根据协议约定赔偿相关的违约金。
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《认购书》如何才有合同效力
  《认购协议书》大多是由开发商事先制订的,内容过于简单。有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项,而对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款却没有明确或明显对开发商有利。
  购房者确认开发商有售房(预售)资格后,与开发商最先签订的认购书要想有合同效力,首先应当符合合同法的要求,内容应当清晰、明确。
  根据最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
  《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项。
  一份认购协议书应具备上述条款,才具有法律效力。


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