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该合作协议的效力如何认定

发布时间:2018年2月14日 广州房屋买卖合同纠纷专业律师  
 [案情]:
  王某为自然人,房某为一从事房地产开发公司的负责人。2000年3月,双方就合作开发某教育综合楼工程事宜鉴定了一份 “合作开发”协议,约定双方合作开发楼盘,由王某提供现金50000元给房某使用,无论工程是否赢利,完工后房某返还本金并给付价值40000元楼房一幢作为利润。王某不参与管理,不承担风险及共责盈亏。双方在订立的合作协议中还设定了房某购买王某价值50000元机砖的条款,后双方又签定一补充协议:约定即使房某不用王某供应机砖,同样补偿一套价值40000元的房屋。后房某实际未从王某处购买机砖。协议签定后,王某分三次将50000元支付给房某,房某以公司名义出具收条三张。2001年8月10日,经双方协商,房某将原先约定的价值40000元的房屋换成另一套价值72000元的卖给王某,并与王某已付的50000元“合作借款”一起进行结算,由房某出具购房款72000元收据一张给王某,同时另出具一张20000元欠条给王某,并在欠条中注明“房屋竣工后退回此款  2002年元月1号付”。双方还约定由房某负责出售该房,无论实际售价多少,均交付王某72000元。 2001年10月22日,房某付给王某售房款60000元,王某表示放弃2000元,并出具给房某收条一张,收条内容为:今收到人民币60000元,十三天内还余下10000元。后王某在工程竣工后多次要求房某给付20000元欠款及剩余的房款10000元未果成讼。
  [争议]
  本案在处理中,出现几种争议,其中有观点认为按照《建设工程管理条例》有关规定,因王某为自然人,不具有开发房产资格,所以本案中的协议应是无效的,协议无效双方所取的财产应互相返还。笔者认为,因本案所涉“房地产合作开发协议”是房某与王某之间就合作事项进行的约定,而非发包人与承包人之间的承包协议,所以房某与王某是否具有房地产开发资质对该协议效力的认定并不能产生影响。
  还有观点认为因双方为联营性质,但约定王某不承担风险,仅享受利润,故本案应当按照联营“名为联营、实为借贷”原则处理,笔者认为,联营的主体应当双方均是企业组织,因王某系自然人,不应当适用该原则处理本案。
  [评析]
  笔者不赞同上述两种意见。笔者认为本案的处理角度即关键争议焦点在于该合作协议的效力定性上。本案应当按照无名合同来处理。
  无名合同是市场经济和商业化的产物,无名合同是指合同法分则所规定的15类合同之外的合同。合同法第四条是这样规定的:当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。正是基于该合同自由的规定我国法律才承认无名合同的,本案合作协议是否无名合同呢?从协议的内容看,王某仅是借钱给房某使用,不参与施工管理,不承担任何开发风险,而房某不管工程盈亏,必须归还王某本金及给付楼房一套作为开发利润,双方之间的权利义务关系完全符合借贷关系的法律特征,但同时因双方在合作协议中又对机砖供应事宜作了约定,因而从协议的形式看,该协议包涵了两个内容,即王某借款给房某及房某从王某处购买机砖。该两项内容之间并无从属或联系关系,内容之间是互相独立的。从这两项内容的表面特征分析,该两个合同的构成要件分别符合借贷和买卖的特征。故本协议是由两个典型独立的合同所组成的合同。因该协议包含两个合同,而且该两合同之间为平等关系,所以应按照无名合同处理。根据《合同法》第一百二十四条之规定,本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用合同法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相似的规定。因而对于本无名合同首先解决的问题是该协议应如何定名,只有名称定了,才能按照该条规定处理本案。
  从本协议的履行情况看,房某向王某购买机砖这一买卖合同在实际中并未的得到履行,而且双方对该买卖亦无发生争歧,王某亦无就此事宜向房某提出主张,故在本协议的定名上,应结合本案当事人之诉求,县王某所主张的权利为因借款50000元所引发的结算问题。故借贷合同应当是本协议主合同。按照确定无名合同案由中的吸收原则,本协议中借贷吸收买卖,案由定位为借贷能合理的解决诉争。故王某与房某双方之间的关系应参照借贷合同处理。
  那么,该协议效力性质如何呢?按照上述分析,本案应参照借贷合同处理,那本案中价值40000元的房屋作为利润应如何理解(是显失公平还是违反法律法规的强制性规定)就成为本案的关键。
  根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同期贷款利率的四倍(包含利率本数)。超出此限度的,超出部分不予保护。”,本案房某已付王某60000元,10000元作为50000元的利息已经超过了银行同期贷款利率的四倍,如按照通常的借贷逻辑处理,那该协议违反法律法规的强制性规定,应是无效的,未付的30000元应不予保护,应驳回王某的诉讼请求。
  笔者认为,双方约定的以价值40000余元的楼房一套作为5万元的开发投资利润实际为5万元的借款利息,应当理解为该协议显失公平较合理。本案是一合同纠纷,为无名合同,在实践中,因无名合同的内容、形式缺乏法律的明文规定,所以在效力的认定上存在困难,笔者认为应按照合同自由原则处理。因为我国正是基于尊重合同自由原则才承认了无名合同的。合同自由原则系从古罗马契约自由演变而来,是合同法的基本原则。合同法第四条对合同自由是这样规定的:当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。所谓合同自由,是指当事人依法享有缔结合同、选择相对人、选择合同内容、变更和解除合同、确定合同方式等方面的自由。本案既然作为合同处理,应当按照合同法原则处理。因而本协议属于可撤销合同,而房某没有在法定的一年期间内主张撤销,已丧失了该权利。双方于2001年8月10日进行结算,房某出具相关收条和欠条的行为,是对双方之间债权债务的重新约定,应依此约定履行自己的义务。因而应当支持王某的诉讼请求。

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